01 42 65 50 64
Maître Gérard Doukhan |  Avocat spécialiste en droit commercial
Maitre Gérard DoukhanMaitre Gérard DoukhanMaitre Gérard DoukhanMaitre Gérard Doukhan
  • Accueil
  • Le cabinet
  • Domaines
    • Avocat d’affaires
    • Droit commercial
    • Fonds de commerce | Partie 1
    • Fonds de commerce | Partie 2
    • Bail commercial
    • Rédaction d’actes
    • Prud’hommes
    • Divorces
    • Le barème d’évaluation des fonds de commerce
  • Honoraires
  • Vidéos
  • Conseils
  • Contact

BAIL PRÉCAIRE OU BAIL COMMERCIAL – LEQUEL CHOISIR ?

    Accueil Conseils BAIL PRÉCAIRE OU BAIL COMMERCIAL – LEQUEL CHOISIR ?

    BAIL PRÉCAIRE OU BAIL COMMERCIAL – LEQUEL CHOISIR ?

    De Gérard Doukhan | Conseils | 0 comment | 7 octobre, 2021 | 0

    Bien plus que les commerçants, ce sont les propriétaires de murs commerciaux (bailleurs) qui interrogent l’avocat spécialiste en droit commercial sur les différences, les avantages et les inconvénients, de la conclusion d’un bail précaire ou d’un bail commercial normal.

    I – DÉFINITIONS :

    Précisons tout d’abord qu’il existe en réalité, grosso modo, trois types de baux commerciaux.

    Le bail commercial classique, d’une durée de neuf années.

    Le bail « précaire » ou bail dérogatoire, d’une durée maximum de trois années.

    La convention d’occupation précaire.

    Celle-ci est traitée par l’article L 145-5-1 du Code de commerce. Sa principale caractéristique est l’absence de durée précise. On ne sait exactement à quelle date cette convention prendra fin, car cela dépend de conditions (plus ou moins) indépendantes de la volonté des parties (réparation des dégâts causés par une tempête par exemple).

    Mais, pour être valide, la loi exige que des circonstances exceptionnelles soient à l’origine de la conclusion d’une convention d’occupation précaire.

    Par exemple, le local d’un commerçant a fait l’objet d’un incendie, et il lui importe de transférer son activité ailleurs le temps que son local soit à nouveau exploitable.

    Le bail précaire quant à lui est librement choisi par les parties.

    Il est traité par l’article L 145-5 du Code de commerce.

     

    La notion de « précaire » n’étant pas a priori très séduisante,  on peut donc s’interroger sur l’intérêt de recourir à ce type de contrat de location.

    Pour le locataire c’est simple : dans la plupart des cas, il veut tester la commercialité d’une zone avant de s’engager plus avant, c’est-à-dire d’affecter à son opération un budget bien plus important.

    À l’heure de la multiplication des « outlets », le bail précaire est aussi très pratique pour écouler un stock important de marchandises de marque, à des prix réduits, car le commerçant ne sait pas s’il pourra se réachalander en quantité importante, et a des prix intéressants, pendant plusieurs années.

    Quant au bailleur, lorsqu’il consent un bail précaire, c’est surtout parce qu’il veut tester la solvabilité de son locataire.

    Paiera-t-il son loyer régulièrement ?

    Ça lui permet également de tester l’adaptation au marché du loyer qu’il a fixé : trop haut, trop bas ?

    La durée maximum d’un tel bail précaire ne peut-être supérieure à trois années.

    Cela étant, plusieurs baux de cette nature peuvent être conclus entre les mêmes parties, mais, la règle reste la même, la durée totale ne peut excéder trois années.

    D’autre part, il est impératif de se référer dans l’acte à l’article L 145-5-1 du Code de commerce afin qu’il n’y ait aucune équivoque sur la nature de ce contrat de location.

    Enfin, en ce qui concerne le bailleur, s’il ne veut pas voir ce contrat transformé automatiquement en bail commercial d’une durée de neuf années, avec tout ce que cela implique, il doit absolument notifier un congé à son locataire un mois avant le terme prévu.

    Le bail commercial classique, quant à lui, est d’une durée de neuf années, avec possibilité pour le locataire d’y mettre un terme à l’issue de trois, six, ou neuf années.

    Tandis que le bailleur ne peut y mettre un terme (à quelques exceptions près) qu’à l’issue des neuf années, et doit, en ce cas, s’il ne veut renouveler le bail, payer au commerçant une indemnité d’éviction, sauf cas rares d’exemption.

    Comme chacun sait, cette indemnité d’éviction comprendra, outre la valeur du fonds de commerce, les indemnités accessoires, telles que les frais de réinstallation, le coût du licenciement du personnel etc…..

    II°- BAIL PRÉCAIRE – BAIL COMMERCIAL : LES DIFFÉRENCES

    La principale différence entre les deux, c’est la durée et les droits acquis pour le locataire.

    C’est également le montant du loyer, car celui-ci est souvent plus élevé pour un bail commercial classique que pour un bail précaire.

    Idem pour le dépôt de garantie.

    Quant au loyer, en principe, il n’évolue pas dans le bail précaire, tandis qu’il est réévalué régulièrement dans le bail commercial.

    Cela étant, avantage décisif pour le bail commercial : celui-ci peut être cédé avec le fonds de commerce, ou sans le fonds de commerce (mais avec autorisation préalable, dans ce cas, du bailleur). Or, on sait que pour les petits commerçants, le prix de vente du fonds constitue un complément financier vital eu égard à la modicité de leur retraite….

    Enfin, à l’issue du bail précaire, le commerçant débarrasse ses affaires et s’en va, sans indemnité.

    Dans le cadre d’un bail commercial, si le locataire n’a pas commis d’infraction grave au bail, il a automatiquement droit à une indemnité d’éviction, ou au renouvellement de son bail, avec un loyer à peu près comparable (sauf cas bien précis de « déplafonnement » du loyer).

    Nous traiterons plus précisément dans un autre article des avantages et inconvénients du bail commercial et du bail précaire.

    Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, spécialiste de la vente de fonds de commerce, vous conseille et rédige vos actes au mieux de vos intérêts, bailleur ou locataire.

    01.42.65.50.64 

    Article mis en ligne en octobre 2021.

    Cet article, de vulgarisation du droit, est régulièrement actualisé, autant que possible. Cela étant, eu égard aux modifications fréquentes de la législation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validité dans le temps. Nous vous invitons donc à nous consulter pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 42 65 50 64. En conséquence, le Cabinet ne pourra être tenu pour responsable de l’inexactitude et de l’obsolescence des conseils et articles du site.

    Pas de tags.

    Articles liés

    • Acheter un fonds de commerce. L’impératif du contrôle détaillé de la description des locaux dans le bail

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Acheter un fonds de commerce. L’impératif du contrôle détaillé de la description des locaux dans le bail Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris Lorsque vous vous êtes enfin décidé sur leLire la suite

    • Charges supplémentaires – Centre Commercial

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Maître Gérard Doukhan, Avocat droit commercial à Paris Les commerçants peuvent-ils être contraints de payer des charges supplémentaires lors de la rénovation des centres commerciaux ? Aux termes de la plupart des contrats de bauxLire la suite

    • Cessions de parts « en blanc » : le risque

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Dans le monde des affaires, petites ou grandes, on peut observer une pratique à laquelle nombre d’entrepreneurs accordent une grande confiance, qui s’avère souvent excessive : les cessions de parts « en blanc ». Maître Gérard DOUKHAN,Lire la suite

    • La clause de non-concurrence

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      La clause de non-concurrence dans les actes de cession de parts sociales ou d’actions Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris Lors de la cession d’une entreprise par transfert des actions ouLire la suite

    • Loyers impayés

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Maître Gérard Doukhan, avocat droit commercial à Paris Loyers impayés Les affaires sont difficiles en ce moment, et même depuis plusieurs années. Qui pourrait le contester ? Pour autant, les loyers commerciaux n’ont pas baissé. EtLire la suite

    • La protection du patrimoine du commerçant en nom propre

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Le droit commercial en action La protection du patrimoine du commerçant en nom propre Le droit commercial a longtemps pénalisé le commerçant qui ne souhaitait pas exercer son activité sous la forme d’une société, laquelleLire la suite

    • Acheter le fonds de commerce ou la société ?

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Acheter le fonds de commerce ou la société ? I – LA CESSION DE FONDS DE COMMERCE : TRANSMISSION D’ACTIF 1°- Le régime juridique de la cession de fonds de commerce Le fonds de commerce estLire la suite

    • Les cessions de parts en blanc : la validité

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Les cessions de parts d’une société sont dites « en blanc » lorsque le nom du cessionnaire, le prix et la date de leur signature ne sont pas précisés. Qu’ainsi, celui qui détient l’acte de cession deLire la suite

    Derniers articles

    • 22 février, 2023
      0

      BAIL COMMERCIAL ET COPROPRIÉTÉ

    • 20 septembre, 2022
      0

      Loyers impayés – La clause résolutoire – L’impératif d’engager le procès en urgence

    • 26 avril, 2022
      0

      AVANTAGE AUX BAILLEURS | TERRASSE DE CAFÉ ET DÉPLAFONNEMENT DU LOYER

    • 31 janvier, 2022
      0

      MODERNISATION DU REGISTRE DU COMMERCE

    Tags

    achat avocat paris cession fonds de commerce Dol fonds de commerce nullité tromperie fonds de commerce vente Violence

    Contact

    Maître Gérard Doukhan
    Avocat spécialiste en droit commercial

    36-38 Rue des Mathurins – 75008 PARIS

    Tel : 01 42 65 50 64
    Fax : 01 42 65 13 19

    Derniers articles

    • BAIL COMMERCIAL ET COPROPRIÉTÉ

      Le bail commercial et la copropriété ne font pas toujours bon ménage.

      22 février, 2023
    • Loyers impayés – La clause résolutoire – L’impératif d’engager le procès en urgence

      1°- L’urgence Lorsque le loyer d’un bail commercial est impayé, le bailleur

      20 septembre, 2022
    © 2014-2018 Maître Gérard Doukhan | Tous droits réservés
    • Accueil
    • Contact
    • Le cabinet
    • Domaines
      • Droit commercial
      • Avocat d’affaires
      • Fonds de commerce
      • Bail commercial
      • Rédaction d’actes
      • Prud’hommes
        • La saisine du Conseil de Prud’hommes
      • Le barème d’valuation des fonds de commerce
    • Honoraires
    • Vidéos
    • Conseils
    Maitre Gérard Doukhan