01 42 65 50 64
Maître Gérard Doukhan |  Avocat spécialiste en droit commercial
Maitre Gérard DoukhanMaitre Gérard DoukhanMaitre Gérard DoukhanMaitre Gérard Doukhan
  • Accueil
  • Le cabinet
  • Domaines
    • Avocat d’affaires
    • Droit commercial
    • Fonds de commerce | Partie 1
    • Fonds de commerce | Partie 2
    • Bail commercial
    • Rédaction d’actes
    • Prud’hommes
    • Divorces
    • Le barème d’évaluation des fonds de commerce
  • Honoraires
  • Vidéos
  • Conseils
  • Contact

BAIL COMMERCIAL ET COPROPRIÉTÉ

    Accueil Conseils BAIL COMMERCIAL ET COPROPRIÉTÉ

    BAIL COMMERCIAL ET COPROPRIÉTÉ

    De Gérard Doukhan | Conseils | 0 comment | 22 février, 2023 | 0

    Le bail commercial et la copropriété ne font pas toujours bon ménage.

    L’habitant recherche le calme ; le commerçant veut voir du monde dans sa boutique.

    Cela donne lieu à de nombreux litiges.

    Ils concernent rarement des fonds de commerce « paisibles », librairies ou magasins d’antiquités par exemple, mais bien plus souvent, (évidemment ! ), des bars, des restaurants, ou autres commerces bruyants.

    Ou bruyants et émettant des odeurs.

    C’est le cas des restaurants, par exemple ; mais notre cabinet a également eu à traiter de plaintes de copropriétaires contre un local vendant et réparant des scooters, ou contre une poissonnerie. Avant de signer le bail, le locataire doit donc savoir que le règlement de copropriété occupe une place prépondérante dans le futur usage du local. Et ce n’est pas plaide pour sa profession que de dire que la matière des baux commerciaux est complexe, et qu’il a donc tout intérêt à se faire assister d’un avocat spécialiste en droit commercial.

    I°- LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’USAGE DU LOCAL COMMERCIAL

    Le règlement de copropriété régit la cohabitation dans un immeuble, les droits et les devoirs de chaque habitant. Il comporte notamment la répartition des charges, les conditions d’utilisation des parties communes, et des locaux commerciaux.

    C’est pourquoi, avant toute signature d’un bail commercial, le locataire et le propriétaire doivent s’assurer que le règlement de copropriété autorise l’activité commerciale envisagée et sous quelles conditions. En effet, certaines copropriétés interdisent certaines activités commerciales bien déterminées.

    Le problème vient souvent du fait que les règlements de copropriété sont mal rédigés, et comportent des clauses trop imprécises, la plus fréquente d’entres elles étant l’autorisation de tous commerces « sauf nuisances ».

    Mais de quelles nuisances parle t’on ?    Sonores?     Olfactives ?

    Un son est désagréable pour des copropriétaires à partir de combien de décibels ?

    Une odeur n’est pas acceptable à partir de quel niveau ?

    En cas de procédure, les experts le diront……

    Mais cela prendra des années, et chaque partie en souffrira inutilement.

    La meilleure solution pour le commerçant est donc de s’assurer avant toute signature du bail de la conformité de son activité avec le règlement de copropriété. Et pour la copropriété d’agir immédiatement en cas d’infraction à celui-ci.

    II°- LE SORT DU BAIL COMMERCIAL EN CAS DE NON-RESPECT  DU RÈGLEMENT DE COPROPRIETE.

    La violation du règlement de copropriété peut constituer en l’exercice d’une activité commerciale interdite par celui-ci. Ou d’une activité autorisée, mais pratiquée dans des conditions telles qu’elles outrepassent la bienséance et provoquent des nuisances dans l’immeuble.

    Si la preuve d’une telle violation du règlement de copropriété est rapportée, une action en justice pourra être engagée. Elle pourra l’être aussi bien par un copropriétaire agissant seul que par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

    Cette action en justice sera dirigée en premier lieu contre le propriétaire du local et non pas contre l’exploitant du fonds de commerce. C’est pourquoi, dans la pratique, le bailleur doit être extrêmement diligent et intervenir dès qu’il a connaissance d’un quelconque problème entre le commerçant et les résidents.

    En effet, lorsque le propriétaire du local à l’origine de troubles anormaux ou de nuisances est inactif quant à la cessation de ceux-ci, Il pourra être condamné à des dommage-intérêts conséquents.

    Il doit donc immédiatement faire signifier à son locataire, par huissier de justice, un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à cesser cette infraction sous peine de résiliation immédiate de son bail par une procédure de référé.

    En général, la crainte de perdre son bail commercial, donc son fonds de commerce, produit l’effet recherché.

    D’autre part, en cas d’inaction du bailleur, la Cour de cassation (Cass.civ 3, 8/04/2021 J 20-18.327  ) admet qu’un tiers copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires puisse engager une action afin que soit prononcée la résiliation du bail.

    Pour conclure, il est impératif qu’avant toute signature du bail les protagonistes contrôlent la conformité de celui-ci avec le règlement de copropriété, et, le cas échéant, informent qui de droit de l’ampleur de leur activité, des horaires d’ouverture et fermeture, des machines employées etc……

    A défaut, l’investissement du commerçant risque d’être perdu à jamais…..

    Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, et en vente de fonds de commerce, vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos intérêts.

    01.42.65.50.64

    Article mis en ligne en Février 2023.

    Cet article, de vulgarisation du droit, est régulièrement actualisé, dans la mesure du possible. Cela étant, eu égard aux modifications fréquentes de la législation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validité dans le temps. Nous vous invitons donc à nous consulter pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 42 65 50 64. En conséquence, le cabinet ne pourra être tenu pour responsable de l’inexactitude et de l’obsolescence des conseils et articles du site.

    Pas de tags.

    Articles liés

    • Acheter un fonds de commerce. L’impératif du contrôle détaillé de la description des locaux dans le bail

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Acheter un fonds de commerce. L’impératif du contrôle détaillé de la description des locaux dans le bail Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris Lorsque vous vous êtes enfin décidé sur leLire la suite

    • Charges supplémentaires – Centre Commercial

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Maître Gérard Doukhan, Avocat droit commercial à Paris Les commerçants peuvent-ils être contraints de payer des charges supplémentaires lors de la rénovation des centres commerciaux ? Aux termes de la plupart des contrats de bauxLire la suite

    • Cessions de parts « en blanc » : le risque

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Dans le monde des affaires, petites ou grandes, on peut observer une pratique à laquelle nombre d’entrepreneurs accordent une grande confiance, qui s’avère souvent excessive : les cessions de parts « en blanc ». Maître Gérard DOUKHAN,Lire la suite

    • La clause de non-concurrence

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      La clause de non-concurrence dans les actes de cession de parts sociales ou d’actions Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris Lors de la cession d’une entreprise par transfert des actions ouLire la suite

    • Loyers impayés

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Maître Gérard Doukhan, avocat droit commercial à Paris Loyers impayés Les affaires sont difficiles en ce moment, et même depuis plusieurs années. Qui pourrait le contester ? Pour autant, les loyers commerciaux n’ont pas baissé. EtLire la suite

    • La protection du patrimoine du commerçant en nom propre

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Le droit commercial en action La protection du patrimoine du commerçant en nom propre Le droit commercial a longtemps pénalisé le commerçant qui ne souhaitait pas exercer son activité sous la forme d’une société, laquelleLire la suite

    • Acheter le fonds de commerce ou la société ?

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Acheter le fonds de commerce ou la société ? I – LA CESSION DE FONDS DE COMMERCE : TRANSMISSION D’ACTIF 1°- Le régime juridique de la cession de fonds de commerce Le fonds de commerce estLire la suite

    • Les cessions de parts en blanc : la validité

      De Gérard Doukhan | Commentaires fermés

      Les cessions de parts d’une société sont dites « en blanc » lorsque le nom du cessionnaire, le prix et la date de leur signature ne sont pas précisés. Qu’ainsi, celui qui détient l’acte de cession deLire la suite

    Derniers articles

    • 22 février, 2023
      0

      BAIL COMMERCIAL ET COPROPRIÉTÉ

    • 20 septembre, 2022
      0

      Loyers impayés – La clause résolutoire – L’impératif d’engager le procès en urgence

    • 26 avril, 2022
      0

      AVANTAGE AUX BAILLEURS | TERRASSE DE CAFÉ ET DÉPLAFONNEMENT DU LOYER

    • 31 janvier, 2022
      0

      MODERNISATION DU REGISTRE DU COMMERCE

    Tags

    achat avocat paris cession fonds de commerce Dol fonds de commerce nullité tromperie fonds de commerce vente Violence

    Contact

    Maître Gérard Doukhan
    Avocat spécialiste en droit commercial

    36-38 Rue des Mathurins – 75008 PARIS

    Tel : 01 42 65 50 64
    Fax : 01 42 65 13 19

    Derniers articles

    • BAIL COMMERCIAL ET COPROPRIÉTÉ

      Le bail commercial et la copropriété ne font pas toujours bon ménage.

      22 février, 2023
    • Loyers impayés – La clause résolutoire – L’impératif d’engager le procès en urgence

      1°- L’urgence Lorsque le loyer d’un bail commercial est impayé, le bailleur

      20 septembre, 2022
    © 2014-2018 Maître Gérard Doukhan | Tous droits réservés
    • Accueil
    • Contact
    • Le cabinet
    • Domaines
      • Droit commercial
      • Avocat d’affaires
      • Fonds de commerce
      • Bail commercial
      • Rédaction d’actes
      • Prud’hommes
        • La saisine du Conseil de Prud’hommes
      • Le barème d’valuation des fonds de commerce
    • Honoraires
    • Vidéos
    • Conseils
    Maitre Gérard Doukhan