LOYERS COMMERCIAUX ET EPIDEMIE : QUE FAIRE SI ON NE PEUT PAS PAYER SON LOYER ?

La période actuelle est particulièrement difficile pour les petites entreprises.

Parmi les charges importantes auxquelles elles doivent faire face, figure notamment celle du loyer dont on connaît la particularité redoutable en cas de défaut de paiement, à savoir l’application de la clause résolutoire par le propriétaire et la résiliation du bail.

Or, lorsque votre commerce a été fermé pendant deux mois, puis que vous le rouvrez et ne voyez que très peu de clients parce-que ceux-ci n’ont plus comme préoccupation que leur survie, limitant leurs achats au strict nécessaire, à savoir alimentation et santé, les maigres recettes ne permettent pas de payer le loyer.

D’autres charges deviennent également insupportables, mais, pour certaines d’entre elles, le gouvernement a pris des dispositions bénéfiques et efficaces ; je pense particulièrement à la possibilité de mettre ses salariés en chômage partiel.

Le gouvernement a également pris une mesure concernant les loyers commerciaux.

Disons-le tout de suite, au risque de décevoir la plupart de nos lecteurs, les loyers dus ne sont pas effacés.

Leur non-paiement pendant une certaine période est simplement insusceptible de sanctions graves, et, en cas de recours à la justice, celle-ci devrait faire preuve d’une bienveillance accentuée.

LES MESURES GOUVERNEMENTALES

L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 qui traite notamment des loyers commerciaux n’exonère pas du paiement des loyers, et ce  quelles que soient les difficultés dues aux circonstances extra-ordinaires que nous vivons aujourd’hui.

Elle interdit simplement toute sanction contre le locataire en cas de défaut de paiement des loyers ou charges locatives dont le  paiement aurait du être effectué entre le 12 mars 2020 et deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire, lequel a été prolongé jusqu’au 24 juillet 2020.

Le bailleur ne pourra donc pas demander la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ou des pénalités financières, des intérêts de retard, ou toute autre sanction prévue au contrat de bail.

Cela étant, seule une catégorie d’entreprises répondant à certaines conditions peut bénéficier de ce régime protecteur (mais on verra un peu plus loin que le recours à justice devrait protéger les autres à peu prés aussi efficacement).

Ce sont celles qui peuvent bénéficier du fonds de solidarité, donc qui :

• ont débuté leur activité avant le 1^er février 2020.
• n’ont  pas fait l’objet d’une déclaration de cessation des paiements au 1^er mars 2020.
• disposent d’un effectif inférieur ou égal à 10 salariés.
• ont  un chiffre d’affaires pour le  dernier exercice inférieur à 1 000 000 € HT, ou, pour les     entreprises nouvelles, un chiffre d’affaires mensuel moyen de 83 333 €.
• ont  un bénéfice imposable n’excédant pas 60 000 € (hors rémunération du dirigeant).
• dont les dirigeants n’ont disposé d’aucune rémunération au titre d’un contrat de travail à temps complet, d’une pension de vieillesse ou encore d’indemnités journalières. 

LA SOLUTION : DES DELAIS DE PAIEMENT POUR TOUTES LES ENTREPRISES

Ou presque.

Précisons tout d’abord qu’au cas de difficultés pour payer son  loyer il ne faut pas oublier la première démarche à accomplir : celle de contacter son bailleur, et de parler franchement de la question avec celui-ci, en sollicitant une réduction du loyer pour cette période, et / ou un échelonnement de cette dette locative.

Mais, la pratique nous montre que le locataire en difficulté reste très souvent silencieux et ne répond même pas aux appels de son bailleur. 

Ce n’est pas l’attitude à adopter, car cela altère les rapports entre ces deux personnes, et cela produit toujours des effets négatifs à court terme, mais aussi à long terme, ce qui n’est pas judicieux car on peut toujours avoir un service ou une faveur à demander à son bailleur.

Cela étant, quand les réclamations du bailleur deviennent pressantes, on peut saisir la justice, ou attendre qu’il la saisisse lui-même (ce qui fait gagner encore un peu de temps).

Lors de l’audience le Juge pourra, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement, mais sur une durée de 24 mois maximum. 

Ces délais seront accordés quasi automatiquement à ceux qui répondent aux conditions de l’ordonnance ci-dessus.

Quant aux autres entreprises, elles devront démontrer qu’elles sont de bonne foi, et qu’elles ont des difficultés financières dues aux circonstances dramatiques que vit le pays.

Lorsqu’on se présente à la barre avec les documents justifiant de la véracité de son propos, tel qu’un bilan, une attestation de son expert-comptable, des relevés bancaires etc…, en général le Juge se montre bienveillant et accorde un échelonnement de la dette locative.

Attention cependant : à compter de la prise d’effet de l’ordonnance de référé, chaque loyer en cours devra être payé à bonne date, loyer auquel on ajoutera la part de loyer arriéré qui a été échelonné. 

L’exercice n’est pas toujours facile…

Il faut savoir également que ce type d’ordonnance de référé comporte toujours la mention selon laquelle si on rate une seule échéance, l’édifice s’effondre, c’est-à-dire que l’intégralité de la dette locative devient exigible immédiatement et la clause résolutoire stipulée au bail produit ses effets, entraînant la résiliation du bail.

Et lorsque cette situation se produit, plus personne n’y peut rien : ni le Juge, ni l’Avocat.

Maître Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial à Paris, avec mention spécifique « ventes de fonds de commerce », rédacteur expérimenté de baux commerciaux et d’actes de ventes, vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos intérêts.

01 42 65 50 64

Article mis en ligne en mai 2020. 

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