BAIL COMMERCIAL
Maître Gérard Doukhan | Avocat spécialiste en droit commercial à Paris
Pour information : deux décisions récentes de la cour de cassation
1. Le défaut de réponse à une demande de renouvellement dans le délai requis ne vaut pas nécessairement acceptation de celui-ci (source : la Revue Fiduciaire).
Arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 16 Septembre 2015 (n°14-20461)
L’article L 145-10, alinéa 4 du Code de commerce dispose que « à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai (3 mois) le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement » du bail, dont la demande a été faite par le preneur.
La Cour de cassation vient d’atténuer considérablement ce principe, que l’on croyait pourtant bien établi. En effet, en censurant la Cour d’Appel qui avait fait une application régulière de cet article du Code de commerce, la Cour de cassation a considéré que l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement ne l’empêche pas de refuser celui-ci en offrant une indemnité d’éviction.
Dès lors, le locataire ne peut pas se fier à une absence de réponse du bailleur à sa demande de renouvellement. Et, contrairement à ce que chacun pensait jusqu’à ce jour, l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement du locataire n’a que la valeur d’une acceptation de principe, purement provisoire.
2. Un complément d’activité sans autorisation du bailleur possible ? (source : la Revue Fiduciaire).
Arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation en date du 16 Septembre 2015 (n°18-708).
Un café restaurant vend des billets d’entrée au Château de Versailles. Le bailleur estime que son autorisation aurait dû être demandée, ces ventes n’étant pas prévues au bail. Il demande en conséquence l’expulsion du locataire.
Le bailleur est débouté de son action. Selon les juges, la vente de ces billets est incluse dans la destination contractuelle du bail car la plupart des brasseries situées près du Château vendent des billets pour sa visite. Ce service de proximité correspond à l’évolution des usages commerciaux aux abords du Château.
La Cour de cassation confirme : cette activité doit être considérée comme incluse dans le bail.
Commentaire : il s’agit d’un cas très exceptionnel, qui ne doit pas faire illusion : dans la quasi-totalité des cas, l’ajout d’une activité nécessite l’accord du bailleur (Code du commerce, article L.145-47), et le non-respect de cette règle est lourdement sanctionné puisque le bailleur peut obtenir la résiliation du bail.
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Pour le commerçant, société ou entreprise individuelle, le bail commercial est l’une des composantes les plus importantes du fonds de commerce. Quelquefois, il en est même l’élément le plus important. Par exemple, lorsque l’entreprise n’est pas vraiment florissante mais que le loyer qu’elle acquitte est bien inférieur au prix du marché. Le bail commercial est alors, dans ce cas, la seule valeur marchande du fonds.
Pour le propriétaire des murs, la rédaction et la gestion du bail commercial doivent être optimisées, car, à défaut, ses murs pourraient perdre de leur valeur, ou le loyer s’avérer dérisoire, ou, pire, ne pas être payé régulièrement, voire pas du tout. Or, le bail commercial est régi par une législation particulière et complexe. Et force est de constater qu’il donne lieu à de nombreux contentieux judiciaires. L’avocat est évidemment le professionnel du droit le plus compétent pour défendre au mieux les intérêts du bailleur et du locataire.
Maître Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial et en droit des affaires, a une longue expérience en matière de baux commerciaux. Il vous assiste ainsi, fort de son expertise, dans toutes les opérations en lien avec le bail commercial :
La rédaction du bail commercial
Dans la plupart des cas, le bail commercial engage le bailleur et le preneur pour une longue durée. Il importe donc d’être particulièrement vigilant sur les clauses relatives à :
– La description des locaux, qui doit être précise : l’adjonction d’un plan évitant de nombreux litiges
– La durée: le principe c’est neuf années. Au-delà de neuf années, le déplafonnement du loyer peut être automatique lors du renouvellement. Dans ce cas, la fixation du loyer à sa véritable valeur locative peut être avantageuse pour le bailleur mais être une catastrophe pour le locataire.
– Les activités autorisées
– Les travaux d’aménagement autorisés
– La répartition de la charge des travaux, gros travaux, menus travaux et travaux d’entretien.
– Le montant du loyer
– Le mode de révision du loyer
– La périodicité de la révision du loyer: annuelle, triennale, etc …
– La répartition des charges de l’immeuble entre propriétaire et locataire
– Les conditions dans lesquelles le bail peut être cédé: librement, avec autorisation préalable du bailleur, avec droit de préemption du bailleur etc…
– Les sanctions en cas d’infraction aux clauses du bail: résiliation, indemnités, etc …
– La solidarité entre le cédant et les cessionnaires successifs dans la parfaite exécution des clauses du bail, ou encore, ce qui se développe désormais de plus en plus, la solidarité du cessionnaire relativement aux infractions commises antérieurement par le précédent titulaire du bail.
En fonction de la qualité de son client, bailleur ou locataire, maître Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial et en droit des affaires à Paris, lui expliquera les subtilités du droit des baux commerciaux, et défendra au mieux ses intérêts.
Le renouvellement du bail commercial et la fixation du loyer
La législation française accorde un statut protecteur au titulaire d’un bail commercial. Elle lui permet d’en obtenir le renouvellement à son terme, ou, en cas de refus de renouvellement, de se faire indemniser sous certaines conditions. Ce n’est pas le cas dans de nombreux pays : en fin de bail, le preneur doit restituer les clés au bailleur, quitte à tout renégocier avec celui-ci s’il souhaite se maintenir dans les lieux : durée, activités autorisées, montant du loyer (qui risque fort d’augmenter) etc …
Le commerçant peut ainsi difficilement faire des plans de développement à long terme. La législation française préfère rassurer le commerçant, pour le stabiliser, et ainsi lui permettre de développer son affaire dans la durée, et procéder aux investissements nécessaires pour assurer la prospérité de son entreprise.
Cela étant, le renouvellement s’opère soit par le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, soit par l’acceptation par celui-ci de la demande de renouvellement faite par le preneur. Le locataire a intérêt à demander ce renouvellement avant que le bail n’ait dépassé une durée totale de douze années, faute de quoi son loyer serait automatiquement déplafonné, c’est-à-dire fixé à la valeur locative, et donc, dans la majorité des cas, sensiblement augmenté.
L’intérêt du bailleur, est, quelquefois, au contraire, de rester silencieux en fin de bail…..
Lorsque le bailleur demande un nouveau loyer dont l’augmentation est supérieure à celle de l’Indice des Loyers Commerciaux, le preneur peut l’accepter, ou accepter le renouvellement lui-même mais refuser le loyer demandé.
Faute de conciliation, il s’ensuivra alors une procédure judiciaire, au cours de laquelle le bailleur devra, pour obtenir le déplafonnement, faire la preuve notamment que le local a subi d’importantes modifications de ses caractéristiques, et/ou que les activités exercées ont changé, et/ou que les facteurs locaux de commercialité ont été notoirement modifiés.
Par exemple : augmentation sensible de la population du quartier, arrivée du tramway, installation d’enseignes nationales notoirement connues (chaînes, franchises etc…), implantation de sièges sociaux etc… Une expertise judiciaire sera à coup sûr ordonnée par le tribunal, et sa conclusion sera déterminante du futur jugement. Maître Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial et en droit des affaires à Paris, a une longue expérience du processus de renouvellement du bail commercial et de la fixation du nouveau loyer.
Procédures relatives au bail commercial
Les procédures judiciaires relatives au bail commercial sont nombreuses. Contrairement à ce qu’on pourrait penser, elles sont traitées par le Tribunal de Grande Instance (Président ou formation collégiale), composé de magistrats professionnels. C’est dire l’importance de ce sujet sensible, que le législateur n’a donc pas voulu confier aux tribunaux de commerce, composés, quant à eux, non pas de magistrats, mais de professionnels de la vie des affaires, élus…..
Plus que dans toute autre procès, il importe d’être bien défendu.
Par exemple, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, avec offre d’une indemnité d’éviction : l’avocat ne doit pas méconnaître le délai couperet pour faire valoir les droits de son client, lorsque celui-ci est le preneur.
Et maîtriser, non seulement les textes en la matière, mais également les techniques comptables et financières, qui seront mises en œuvre par l’expert judiciaire qui sera désigné par le tribunal, lesquelles permettent d’évaluer la juste valeur du fonds de commerce et les indemnités accessoires.
Compétence tout aussi nécessaire lorsque le refus de renouvellement s’accompagne d’un refus d’indemnité d’éviction, lequel est lourd de conséquences pour le locataire puisqu’il devra rendre les clés, perdant ainsi la valeur de son fonds de commerce, sans pour autant être exonéré de toutes les dettes attachées à son exploitation : loyer, crédit bancaire, charges fiscales et sociales etc… Ce refus peut être motivé par des infractions sérieuses aux clauses du bail ou aux statuts des baux commerciaux.
Fort de son expérience de plus de trente années, maître Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial et en droit des affaires à Paris, avec mention spécifique « vente de fonds de commerce », défendra au mieux vos intérêts, que vous soyez locataire ou propriétaire du local commercial.
Questions fréquentes — bail commercial
Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?
En principe, lors du renouvellement, le loyer d’un bail commercial est plafonné : sa variation est limitée par l’évolution d’un indice de référence (ILC ou ILAT). Le déplafonnement permet de fixer le loyer à la valeur locative réelle lorsque certaines conditions sont réunies (par exemple une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou un bail dont la durée dépasse une certaine limite). Il peut entraîner une hausse significative du loyer.
Comment se calcule l’indemnité d’éviction ?
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice du locataire. Elle comprend principalement la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, augmentée d’indemnités accessoires (frais de déménagement, de réinstallation, frais et droits divers). Le montant s’apprécie au cas par cas, souvent au regard d’une expertise.
Quelle est la durée d’un bail commercial et quand peut-on le renouveler ?
Le bail commercial est en principe conclu pour une durée minimale de neuf ans, le locataire disposant de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. À l’arrivée du terme, le bail ne prend pas fin automatiquement : à défaut de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du locataire, il se poursuit par tacite prolongation. Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, qu’il peut faire valoir par une demande de renouvellement, ou qui peut lui être offert par le bailleur dans le cadre d’un congé. Ces actes obéissent à des formes et des délais stricts dont le respect est déterminant.
Le bailleur peut-il refuser de renouveler un bail commercial ?
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais ce refus ouvre en principe droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire, sauf motif grave et légitime (par exemple un manquement du locataire) ou cas particuliers prévus par la loi. Le refus de renouvellement s’effectue par un acte de commissaire de justice (huissier) respectant des formes précises. À noter que lorsque le tribunal fixe une indemnité que le bailleur juge trop élevée, celui-ci peut exercer son « droit de repentir » et, dans ce cas, doit renouveler le bail. Un examen attentif du dossier permet d’évaluer la situation.
Qu’est-ce que la valeur locative d’un local commercial ?
La valeur locative sert de référence pour fixer ou réviser le loyer commercial. Elle s’apprécie en fonction de plusieurs critères : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage. C’est notamment cette valeur qui s’applique en cas de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.
Faut-il un avocat pour un litige de bail commercial ?
Le bail commercial est une matière très technique où les délais et les formes (demande de renouvellement, mémoire préalable, saisine du juge des loyers commerciaux) conditionnent l’issue du dossier. L’intervention d’un avocat en droit commercial permet d’analyser le bail, de sécuriser les actes et de défendre les intérêts du bailleur comme du locataire.