En bref : vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial ? Vous disposez d’un mois pour réagir. Passé ce délai, si les sommes réclamées ne sont pas réglées, le bail peut être résilié de plein droit, avec à la clé l’expulsion et la perte du fonds de commerce.
Depuis la loi de simplification du 26 mai 2026, obtenir des délais de paiement du juge est devenu plus difficile.
Voici comment réagir efficacement, étape par étape.
Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire : elle prévoit que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou ne respecte pas l’une de ses obligations. Pour la mettre en œuvre, le bailleur doit faire délivrer par un commissaire de justice (anciennement huissier) un commandement de payer qui vise expressément cette clause.
L’article L. 145-41 du Code de commerce encadre strictement ce mécanisme : la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d’un mois.
Concrètement, le commandement est un ultimatum : soit vous régularisez dans le mois, soit le bailleur pourra demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à-dire la résiliation du bail.
Le délai d’un mois : un compte à rebours à ne pas sous-estimer
Le délai court à compter de la signification du commandement par le commissaire de justice. Notez immédiatement la date de l’acte : c’est elle qui fixe l’échéance.
Trois points sont essentiels :
- un paiement partiel ne suffit pas : si une partie des sommes dues reste impayée à l’expiration du délai, la clause peut jouer ;
- un paiement effectué après l’expiration du mois n’efface pas, à lui seul, l’acquisition de la clause ;
- le délai ne se prolonge pas parce que vous discutez avec le bailleur : seul un accord écrit ou une décision du juge vous protège.
Exemple : un restaurateur parisien reçoit le 2 mars un commandement portant sur deux trimestres impayés de 9 000 €, soit 18 000 €. S’il ne paie que 9 000 € avant le 2 avril, sans saisir le juge, le bailleur pourra obtenir la constatation de la résiliation du bail, alors même que la moitié de la dette a été réglée.
Les trois réactions possibles dans le mois
Face à un commandement de payer, le locataire commercial dispose de trois options, qui peuvent se combiner :
- Payer l’intégralité des sommes réclamées dans le délai, si elles sont dues et si votre trésorerie le permet. C’est la solution la plus sûre : la clause résolutoire est alors neutralisée.
- Contester le commandement si les sommes réclamées ne sont pas dues ou si l’acte est irrégulier (voir ci-dessous).
- Demander au juge des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, si la dette est réelle mais que vous ne pouvez pas la régler en une seule fois.
Dans tous les cas, consultez un avocat en bail commercial dès réception de l’acte : quelques jours de retard suffisent à réduire fortement vos marges de manœuvre.
Comment contester un commandement de payer ?
Un commandement de payer n’est pas incontestable. Avant de payer, il faut vérifier :
- la mention du délai d’un mois : son absence entraîne la nullité de l’acte ;
- l’existence d’une clause résolutoire dans le bail, et que le manquement reproché est bien visé par cette clause ;
- le détail des sommes réclamées : le locataire doit pouvoir comprendre précisément ce qui lui est reproché ;
- l’exigibilité des sommes : charges non justifiées par une régularisation annuelle, indexation mal calculée, taxe foncière ou travaux refacturés sans fondement dans le bail, pénalités non prévues ;
- la bonne foi du bailleur : un commandement délivré de manière déloyale (par exemple pendant une période de fermeture connue du bailleur, ou alors qu’un accord de paiement était en cours) peut être privé d’effet par le juge.
Attention : un commandement qui réclame trop n’est pas nécessairement nul. Le juge peut le considérer comme valable pour les seules sommes réellement dues. Il est donc souvent prudent de payer la part non contestée dans le délai, tout en contestant le reste.
Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire : ce qui change depuis la loi du 26 mai 2026
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de deux ans (article 1343-5 du Code civil), et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce temps (article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce). Si l’échéancier est respecté, la clause est réputée n’avoir jamais joué : le bail est sauvé.
Avant la réforme, les juges accordaient assez largement ces délais, y compris à des locataires en situation fragile. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l’article L. 145-41 subordonne ces délais à deux conditions cumulatives :
- le locataire doit démontrer sa capacité à régler la dette locative ;
- il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Ces règles s’appliquent aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi, y compris pour les baux conclus avant 2026.
Conséquence pratique : le locataire qui attend l’audience pour reprendre ses paiements risque désormais de se voir refuser tout délai. Le loyer courant doit être payé immédiatement, même si l’arriéré ne l’est pas encore.
Quelles pièces préparer pour obtenir des délais de paiement ?
La capacité à apurer la dette doit être prouvée, pas seulement affirmée. Réunissez sans attendre :
- une situation de trésorerie récente et les relevés bancaires des derniers mois ;
- les justificatifs du paiement du loyer courant depuis le commandement ;
- un prévisionnel d’activité ou une attestation de votre expert-comptable ;
- les éléments montrant une reprise : commandes, contrats signés, réouverture après travaux, saisonnalité ;
- une proposition d’échéancier réaliste, chiffrée mois par mois.
Un échéancier crédible, appuyé sur des pièces sérieuses, est souvent la clé d’une décision favorable.
Quel juge saisir et jusqu’à quand ?
Le locataire peut saisir le juge des référés (audience à bref délai) ou le juge du fond (procédure plus longue) du tribunal judiciaire (à Paris, le tribunal judiciaire de Paris) pour demander des délais ou contester le commandement.
La demande peut aussi être formée en défense, lorsque le bailleur assigne pour faire constater la résiliation.
Des délais peuvent être sollicités tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée. Mais plus la réaction est tardive, plus la démonstration est difficile, surtout avec les nouvelles exigences de la loi de 2026. Agir dans le mois du commandement reste la meilleure stratégie.
Que se passe-t-il si l’échéancier accordé n’est pas respecté ?
Les décisions qui accordent des délais prévoient presque toujours qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire reprend son plein effet. Le bailleur peut alors faire procéder à l’expulsion sans nouveau procès. Le respect scrupuleux de l’échéancier est donc impératif : en cas de difficulté, il faut négocier avec le bailleur avant l’échéance, et par écrit.
Procédure collective : une protection à connaître
Si l’entreprise locataire fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, les règles changent. Le jugement d’ouverture interrompt en principe les actions tendant au paiement des sommes dues avant ce jugement, ce qui peut empêcher le bailleur d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire pour ces dettes anciennes, si la résiliation n’a pas déjà été constatée par une décision définitive. Cette option doit être étudiée avec votre avocat et votre expert-comptable lorsque les difficultés dépassent le seul loyer.
Les conséquences d’une clause résolutoire acquise
Si le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire, les conséquences sont lourdes :
- perte du droit au bail, souvent l’élément le plus précieux du fonds de commerce ;
- expulsion du local, après décision de justice ;
- paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif ;
- aucune indemnité d’éviction, contrairement à un refus de renouvellement.
C’est pourquoi un commandement de payer doit toujours être pris au sérieux, même pour un montant modeste.
Calendrier type après un commandement de payer
| Quand ? | Que faire ? |
|---|---|
| Jour J (signification) | Noter la date de l’acte, rassembler le bail et les justificatifs de paiement. |
| Dans les jours suivants | Consulter un avocat en bail commercial : vérification de l’acte et des sommes réclamées. |
| Immédiatement | Reprendre le paiement intégral du loyer courant ; payer la part non contestée si possible. |
| Avant l’expiration du mois | Payer la totalité, ou saisir le juge pour contester et/ou demander des délais avec suspension de la clause. |
| Avant la première audience | Justifier de la reprise du loyer courant et de la capacité à apurer la dette (pièces financières, échéancier). |
| Après la décision | Respecter chaque échéance et chaque loyer courant, sans exception. |
Les erreurs à éviter
- Laisser passer le mois en espérant un arrangement oral avec le bailleur.
- Payer une partie de la dette en pensant que cela suffit.
- Cesser de payer le loyer courant pour « compenser » un litige avec le bailleur (travaux, troubles de jouissance).
- Attendre l’audience pour reprendre les paiements : depuis 2026, c’est souvent trop tard.
- Payer sans vérifier : des charges ou une indexation erronées gonflent fréquemment les sommes réclamées.
QUESTIONS FREQUENTES SUR LE COMMANDEMENT DE PAYER EN BAIL COMMERCIAL
Combien de temps ai-je pour payer après un commandement de payer ?
Un mois à compter de la signification de l’acte par le commissaire de justice. Ce délai est fixé par l’article L. 145-41 du Code de commerce et doit figurer dans le commandement.
Le bailleur peut-il m’expulser dès la fin du délai d’un mois ?
Non. Il doit d’abord obtenir une décision du juge constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l’expulsion. Mais une fois le mois écoulé, vos moyens de défense sont réduits.
Puis-je obtenir des délais de paiement si je suis en difficulté ?
Oui, jusqu’à deux ans, mais depuis la loi du 26 mai 2026, vous devez prouver votre capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Un commandement de payer peut-il être annulé ?
Oui, notamment s’il ne mentionne pas le délai d’un mois, si le bail ne contient pas de clause résolutoire applicable, ou s’il a été délivré de mauvaise foi. Des sommes injustifiées peuvent aussi être écartées.
Le commandement de payer concerne-t-il seulement les loyers impayés ?
Non. La clause résolutoire peut viser d’autres manquements (défaut d’assurance, activité non autorisée, travaux sans accord). On parle alors de commandement d’exécuter ou de sommation, soumis au même délai d’un mois.
Besoin d’un avocat en bail commercial à Paris après un commandement de payer ?
Maître Gérard Doukhan, avocat au barreau de Paris, défend les commerçants, artisans, restaurateurs et PME locataires confrontés à un commandement de payer visant la clause résolutoire : analyse de l’acte et des sommes réclamées, contestation du commandement, demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, négociation avec le bailleur et représentation devant le tribunal judiciaire de Paris.
Le délai d’un mois court déjà : contactez le cabinet sans attendre.