Le bail commercial et la copropriété ne font pas toujours bon ménage.
L’habitant recherche le calme ; le commerçant veut voir du monde dans sa boutique.
Cela donne lieu à de nombreux litiges.
Ils concernent rarement des fonds de commerce « paisibles », librairies ou magasins d’antiquités par exemple, mais bien plus souvent, (évidemment ! ), des bars, des restaurants, ou autres commerces bruyants.
Ou bruyants et émettant des odeurs.
C’est le cas des restaurants, par exemple ; mais notre cabinet a également eu à traiter de plaintes de copropriétaires contre un local vendant et réparant des scooters, ou contre une poissonnerie. Avant de signer le bail, le locataire doit donc savoir que le règlement de copropriété occupe une place prépondérante dans le futur usage du local. Et ce n’est pas plaide pour sa profession que de dire que la matière des baux commerciaux est complexe, et qu’il a donc tout intérêt à se faire assister d’un avocat spécialiste en droit commercial.
I°- LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’USAGE DU LOCAL COMMERCIAL
Le règlement de copropriété régit la cohabitation dans un immeuble, les droits et les devoirs de chaque habitant. Il comporte notamment la répartition des charges, les conditions d’utilisation des parties communes, et des locaux commerciaux.
C’est pourquoi, avant toute signature d’un bail commercial, le locataire et le propriétaire doivent s’assurer que le règlement de copropriété autorise l’activité commerciale envisagée et sous quelles conditions. En effet, certaines copropriétés interdisent certaines activités commerciales bien déterminées.
Le problème vient souvent du fait que les règlements de copropriété sont mal rédigés, et comportent des clauses trop imprécises, la plus fréquente d’entres elles étant l’autorisation de tous commerces « sauf nuisances ».
Mais de quelles nuisances parle t’on ? Sonores? Olfactives ?
Un son est désagréable pour des copropriétaires à partir de combien de décibels ?
Une odeur n’est pas acceptable à partir de quel niveau ?
En cas de procédure, les experts le diront……
Mais cela prendra des années, et chaque partie en souffrira inutilement.
La meilleure solution pour le commerçant est donc de s’assurer avant toute signature du bail de la conformité de son activité avec le règlement de copropriété. Et pour la copropriété d’agir immédiatement en cas d’infraction à celui-ci.
II°- LE SORT DU BAIL COMMERCIAL EN CAS DE NON-RESPECT DU RÈGLEMENT DE COPROPRIETE.
La violation du règlement de copropriété peut constituer en l’exercice d’une activité commerciale interdite par celui-ci. Ou d’une activité autorisée, mais pratiquée dans des conditions telles qu’elles outrepassent la bienséance et provoquent des nuisances dans l’immeuble.
Si la preuve d’une telle violation du règlement de copropriété est rapportée, une action en justice pourra être engagée. Elle pourra l’être aussi bien par un copropriétaire agissant seul que par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.
Cette action en justice sera dirigée en premier lieu contre le propriétaire du local et non pas contre l’exploitant du fonds de commerce. C’est pourquoi, dans la pratique, le bailleur doit être extrêmement diligent et intervenir dès qu’il a connaissance d’un quelconque problème entre le commerçant et les résidents.
En effet, lorsque le propriétaire du local à l’origine de troubles anormaux ou de nuisances est inactif quant à la cessation de ceux-ci, Il pourra être condamné à des dommage-intérêts conséquents.
Il doit donc immédiatement faire signifier à son locataire, par huissier de justice, un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à cesser cette infraction sous peine de résiliation immédiate de son bail par une procédure de référé.
En général, la crainte de perdre son bail commercial, donc son fonds de commerce, produit l’effet recherché.
D’autre part, en cas d’inaction du bailleur, la Cour de cassation (Cass.civ 3, 8/04/2021 J 20-18.327 ) admet qu’un tiers copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires puisse engager une action afin que soit prononcée la résiliation du bail.
Pour conclure, il est impératif qu’avant toute signature du bail les protagonistes contrôlent la conformité de celui-ci avec le règlement de copropriété, et, le cas échéant, informent qui de droit de l’ampleur de leur activité, des horaires d’ouverture et fermeture, des machines employées etc……
A défaut, l’investissement du commerçant risque d’être perdu à jamais…..
Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, et en vente de fonds de commerce, vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos intérêts.
01.42.65.50.64
Article mis en ligne en Février 2023.
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