Maître Gérard Doukhan, avocat droit commercial à Paris
Loyers impayés
Les affaires sont difficiles en ce moment, et même depuis plusieurs années.
Qui pourrait le contester ?
Pour autant, les loyers commerciaux n’ont pas baissé.
Et ils sont souvent lourds à supporter.
Quelquefois, le locataire n’y arrive plus, et les mois impayés se cumulent. Situation dangereuse, car le bail peut être résilié, et le fonds de commerce définitivement perdu.
En effet, la quasi-totalité des baux (et même la totalité, faute de quoi le propriétaire ou rédacteur serait totalement incompétent) comporte une « clause résolutoire ».
Elles sont toutes rédigées à peu près dans les mêmes termes.
Exemple :
« Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement d’un seul terme de loyer, du montant des accessoires et du coût du commandement à son échéance, ou d’exécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer, ou quinze jours après sommation d’exécuter, demeurés infructueux, le bail sera résilié, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures aux délais ci-dessus.
Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, pour obtenir l’expulsion des lieux loués, et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit à tous dommage-intérêts. »
Ainsi, en cas de défaut de paiement, le bailleur fera délivrer par huissier de Justice un « commandement de payer visant la clause résolutoire », bien connu des professionnels, et notamment des avocats spécialistes en droit commercial.
Puis, si le locataire n’est toujours pas à jour de ses loyers un mois plus tard, le bailleur l’assignera en référé expulsion (procédure d’urgence).
L’ordonnance de référé peut être rendue dans un délai très court, soit un ou deux mois après l’expiration du délai d’un mois fixé au commandement.
Il n’est pas question d’expliquer ici toutes les subtilités de cette procédure.
On peut cependant développer un point important, qui devrait rassurer le locataire en difficulté mais dont la situation économique n’est pas irrémédiablement compromise.
Il importe de savoir, en effet, que, lorsque celui-ci se présente à l’audience, sans avoir acquitté la totalité de sa dette locative, et alors même que la clause résolutoire devrait produire tous ses effets puisque le délai d’un mois fixé au commandement a expiré, il peut, néanmoins, encore sauver son bail.
Il faut, pour cela, qu’il sollicite, sur le fondement de l’article 1244-1 du Code Civil, que les effets de ladite clause soient suspendus, et que lui soient accordés des délais pour acquitter son arriéré.
Etant précisé que le Juge ne peut accorder plus de vingt-quatre mois de délais.
Cependant, cette demande ne sera pas couronnée de succès si le commerçant ne rapporte pas la preuve au Juge, pièces justificatives à l’appui :
- qu’il est de bonne foi
- qu’il a de réelles difficultés financières
- mais que ses difficultés ne sont pas insurmontables (à défaut, lui accorder des délais ne ferait qu’aggraver sa dette au préjudice de son bailleur).
Mais, s’il obtient un échelonnement de son arriéré locatif, l’ordonnance de référé disposera toujours que le défaut de règlement à bonne date d’une seule échéance entrainerait automatiquement la résiliation du bail et l’expulsion, sans autre procédure judiciaire.
Cette dernière précision est si importante qu’afin d’éviter toute équivoque, notre cabinet la porte à la connaissance de ses clients par lettre recommandée AR.
Au regard de la longue expérience qui est la sienne, maître Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial à Paris, dispose de tous les atouts pour sauvegarder votre bail commercial en cas de difficultés.
En ce qui concerne les propriétaires de locaux commerciaux, maître Gérard DOUKHAN, fort de sa pratique quotidienne des tribunaux, mais également de sa maîtrise de la rédaction d’actes, saura concevoir pour eux un bail tirant profit des dernières innovations juridiques et jurisprudentielles, et limitant au maximum les risques d’impayés.
En cas de nécessité, maître Gérard DOUKHAN leur conseillera, ou prendra très rapidement, en leur nom, toutes mesures utiles en cas de défaillance de leur locataire, et sera à leur disposition pour répondre à leurs interrogations au 01.42.65.50.64.
Article mis en ligne en mai 2016.
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