Maître Gérard Doukhan, Avocat droit commercial à Paris
Les commerçants peuvent-ils être contraints de payer des charges supplémentaires lors de la rénovation des centres commerciaux ?
Aux termes de la plupart des contrats de baux dans les centres commerciaux, les travaux d’entretien du centre sont facturés aux commerçants, et viennent ainsi alourdir une charge locative déjà importante.
Quand les affaires sont prospères, cela participe des frais généraux supportables.
Quand elles ne le sont pas, cela précipite la dégradation du compte d’exploitation. Aujourd’hui, un phénomène nouveau se développe, et vient amplifier les difficultés de ceux qui exploitent un fonds de commerce dans un centre commercial.
En effet, un grand nombre de ceux-ci sont désormais vieillots, et ne correspondent plus aux normes actuelles, ou aux goûts d’aujourd’hui ; ils font donc l’objet de travaux de rénovation totale, ou quasi-totale, et même, souvent, de restructuration.
Il s’agit là d’une catégorie de travaux dont le coût est évidemment considérable. Or, les propriétaires des centres commerciaux n’hésitent pas à les faire supporter par les commerçants, et même à les leur faire préfinancer ( ! ), n’engageant lesdits travaux que lorsque les fonds réunis sont suffisamment significatifs.
Les propriétaires sont-ils dans leur droit ?
Le commerçant doit-il payer ?
Selon Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, avec mention spécifique « vente de fonds de commerce », fort de sa longue expérience en matière de rédaction d’actes, et de pratique du bail commercial, le propriétaire du fonds de commerce ne doit pas payer ces charges exorbitantes.
En effet, les baux commerciaux peuvent mettre à la charge du locataire des travaux dont la nature est plus ou moins détaillée, ou plutôt doit être détaillée.
Cependant, il s’agit toujours de travaux limités, et rendus nécessaires, voire indispensables.
Ce qui n’est pas le cas d’une rénovation totale ou d’une restructuration, lesquelles entrent dans le cadre d’une stratégie globale, et d’une décision unilatérale du propriétaire.
Or, le commerçant ne peut être soumis aux desiderata de son bailleur.
La seule hypothèse dans laquelle ces charges exceptionnelles, et exorbitantes, pourraient être dues, serait celle dans laquelle une clause du bail commercial stipulerait expressément que la rénovation totale du centre commercial est à la charge du locataire.
Mais, il faudrait avoir été bien imprudent, voire irresponsable, pour avoir accepté une telle clause sciemment.
Dans cette hypothèse, le commerçant aurait très peu matière à contestation. Il ne pourrait que contrôler que le coût de cette rénovation ne soit pas hors normes.
Mais, en tout état de cause, ce coût lui serait insupportable, et il perdrait ainsi son fonds de commerce.
Maître Gérard Doukhan, avocat spécialisé en droit commercial à Paris est à votre disposition pour toutes questions ou renseignements au 01 42 65 50 64 ou par email.
Maître Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en ventes de fonds de commerce, vous évitera ce type de mésaventure en étudiant soigneusement le bail commercial avant signature, et en vous expliquant comment faire prospérer votre fonds de commerce dans les meilleures conditions.
Article mis en ligne en mars 2016.
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