Le bail commercial donne lieu à de nombreux contentieux : fixation du loyer lors du renouvellement, fixation de l’indemnité d’éviction, nuisances pour le voisinage etc…
Et loyers impayés. Ou infraction aux clauses du bail (locaux non assurés, sous-location interdite etc…).
Afin de voir trancher ces litiges rapidement, les praticiens du droit ont imaginé d’insérer dans les baux commerciaux une clause dite « résolutoire » (comme résolution ou résiliation du bail).
La quasi-totalité des baux commerciaux en comporte une.
I. LA CLAUSE RESOLUTOIRE DU BAIL COMMERCIAL : DESCRIPTION
La clause résolutoire permet au propriétaire des murs d’obtenir la résiliation d’un bail commercial en cas de manquement avéré du locataire à ses obligations contractuelles, sans passer par une longue procédure au fond (au fond par opposition à une procédure dé référé beaucoup plus rapide).
Par exemple, loyers impayés, défaut d’assurance, exercice d’une activité interdite, etc…
Exemple de clause résolutoire :
« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou du montant des accessoires à son échéance ou du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent contrat ou de la loi, ainsi qu’à défaut de paiement à son échéance du différentiel de loyers dû après révision du loyer ou renouvellement amiable ou judiciaire du bail, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou après une sommation d’exécuter, demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.
Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts.
En cas de paiement par chèque ou par prélèvement sur compte bancaire ou postal, le montant du loyer et de ses accessoires ne pourra être considéré comme réglé qu’après encaissement nonobstant la remise de toute quittance.
La clause résolutoire sera acquise au bailleur dans le cas où le chèque ou le prélèvement reviendrait impayé. »
II. LA CLAUSE RESOLUTOIRE : CONDITIONS D’APPLICATION
1- UNE INFRACTION AUX CLAUSES DU BAIL
S’il désire actionner la clause résolutoire, et ainsi demander la résiliation du bail, le bailleur doit démontrer que le preneur a commis une faute en ne respectant pas les stipulations contractuelles : payer son loyer et ses charges en temps et en heure, ne pas encombrer les parties communes, entretenir les locaux, etc…
C’est au bailleur de rapporter la preuve d’un tel manquement.
Et ce n’est pas toujours facile.
Pour des loyers impayés, la preuve est un peu inversée : c’est au preneur de démontrer qu’il est à jour de ses loyers et charges.
En revanche, pour des travaux de transformation des locaux, en principe interdits par le bail, en rapporter la preuve, cela signifie faire établir un procès-verbal de constat d’huissier (ce qui nécessitera de demander l’autorisation du Président du Tribunal de Grande Instance, par voie de requête), puis, dans la plupart des cas, faire dresser un deuxième procès-verbal de constat d’huissier au cas où l’injonction de remise en état faite par le bailleur n’aurait pas été respectée.
Cela étant, la jurisprudence exige que la clause résolutoire soit mise en œuvre de bonne foi.
Cette notion de bonne foi est désormais omniprésente dans le Code civil ; elle figurait à l’article 1134 alinéa 3 du Code civil, dans sa rédaction antérieure au 10 février 2016, elle a été confirmée de plus fort à l’article 1104 nouveau du Code civil « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
Par exemple, le loyer serait exigible le 1er ou le 2 du mois, et payé dans la plupart des cas à bonne date, mais, quelquefois le 3 ou le 4.
On a vu des bailleurs multiplier les commandements par huissier, dès le 4 du mois, afin d’épuiser moralement le preneur, et lui rajouter, à chaque fois, le coût de l’acte (150 € environ).
Pour une décision récente de la Cour de cassation : arrêt de la 3èmechambre civile en date du 25 octobre 2018, n°17 – 17384
2 – UN COMMANDEMENT D’HUISSIER
Le législateur a souhaité octroyer une chance au preneur fautif de se conformer aux clauses de son bail.
C’est pourquoi, l’article L145-41 du Code de commerce dispose que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai… »
Ainsi, la faute reprochée au preneur doit lui être notifiée, et ce de la façon la plus officielle et sûre qu’il soit, à savoir par un huissier de justice.
Et, si le bailleur veut engager une procédure d’expulsion, il doit rapporter la preuve que le preneur n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles dans le délai d’un mois qui lui a été imparti par le commandement.
Ce commandement de payer, ou sommation d’exécuter quand il s’agit de travaux à effectuer par exemple, doit être très précis dans sa formulation afin que son destinataire n’ait aucun doute sur ce qui lui est demandé.
Ainsi, concernant des loyers impayés, ceux-ci devront être précisément chiffrés, et il devra comporter le détail des périodes auxquelles il est fait référence.
La question qui se pose alors, à la réception d’un tel acte d’huissier, est de savoir comment réagir, et dans quel délai.
C’est l’objet d’une autre publication de notre cabinet.
Maitre Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial à Paris, avec mention spécifique « vente de fonds de commerce », rédacteur de baux commerciaux et d’actes de vente depuis plus de trente ans, vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos intérêts.
CONTACT 01 42 65 50 64
Article mis en ligne en juillet 2019.
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