Bail commercial et ravalement
A qui incombe le coût du ravalement de l’immeuble dans lequel vous avez votre bail commercial ?
Bailleur ou preneur ?
C’est une question importante, car un ravalement représente toujours un budget conséquent, pour laquelle les avocats d’affairessont très souvent sollicités.
Et la réponse n’a pas toujours été aisée.
La loi Pinel a clarifié et modifié les règles ; disons le tout de suite : en faveur du locataire.
Désormais, il faut distinguer d’une part, entre le ravalement décidé par la copropriété et celui résultant d’une injonction de l’Administration, d’autre part, entre les baux commerciaux conclus avant et ceux conclus après la loi Pinel et son décret d’application.
I- LE RAVALEMENT VOTÉ PAR LA COPROPRIÉTÉ
1°- POUR LES BAUX COMMERCIAUX CONCLUS AVANT LE 5 NOVEMBRE 2014
Pour ces baux, la charge du coût du ravalement voté par la copropriété se détermine en fonction du type de ravalement (car ceux-ci sont plus ou moins complexes) et des stipulations du bail.
En principe, le ravalement est à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail (cf :arrêt n°11-25414, en date du 19 décembre 2012, de la 3echambre civile de la Cour de cassation).
Pour être plus précis, lorsque le ravalement consiste en une remise en état des murs de l’immeuble, en ce y compris un recrépissage, et lorsqu’il est stipulé au bail que le ravalement est à la charge du locataire, celui-ci doit en supporter le coût total, et ne peut limiter son règlement à celui du nettoyage et de la réfection des peintures.
Mais, quand le bail met à la charge du propriétaire, comme c’est le plus souvent le cas, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, et que les travaux de ravalement incluent le traitement d’une façade au silicone et le remplacement de panneaux en tôle, par exemple, la Cour de cassation considère qu’on touche au gros œuvre, et qu’ainsi le ravalement est à la charge du bailleur.
Pour être encore plus clair, un bail commercial bien rédigé est celui qui mentionne expressément à qui incombera le ravalement, et plus particulièrement à qui incombera le coût du ravalement qui comprendrait non seulement un nettoyage ou un traitement au silicone de la façade mais également des travaux de maçonnerie.
2°- POUR LES BAUX COMMERCIAUX SIGNÉS APRÈS LE 5 NOVEMBRE 2014
La loi Pinel et son décret d’application du 3 novembre 2014 ont sensiblement changé les règles pour les baux commerciaux nouveaux ainsi que pour ceux renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Nonobstant les travaux de ravalement, il importe tout d’abord de rappeler que, depuis cette date, un bail commercial ne peut plus mettre les grosses réparations de l’article 606 du Code civil à la charge du locataire.
C’est un changement majeur, qui impacte la lecture des baux commerciaux que l’on soumet à l’avocat d’affaires, spécialiste en droit commercial et en vente de fonds de commerce,car celui-ci procédait immédiatement à la lecture de la clause relative aux travaux pour informer ses clients, ou les avertir solennellement, en cas d’obligation du locataire de prendre en charge lesdits gros travaux.
Car, dans ce cas, la valeur du droit au bail en était considérablement affectée.
Désormais, le bail commercial ne peut imputer les travaux de ravalement au locataire que si ceux-ci ne correspondent pas à de grosses réparations, comme, par exemple, lorsque le ravalement se traduit seulement par une réfection des enduits et une peinture.
Dans l’autre hypothèse, c’est-à-dire lorsque le ravalement traite le gros œuvre, par une reprise de maçonnerie par exemple, son coût ne peut être imputé au locataire, et ce quelle que soit la rédaction de la clause y afférente.
II- LE RAVALEMENT ORDONNÉ PAR L’ADMINISTRATION
1°- POUR LES BAUX COMMERCIAUX CONCLUS AVANT LE 5 NOVEMBRE 2014
En ce cas, la règle est simple : le ravalement prescrit par l’Administration est à la charge du bailleur, mais cela sauf stipulation contraire du bail.
C’est ce qui a été jugé encore très récemment par la Cour de cassation (3echambre civile – 5 octobre 2017 – n°16-11470).
2°- POUR LES BAUX SIGNÉS APRÈS LE 5 NOVEMBRE 2014
Pour ces baux, conclus, ou renouvelés, depuis le 5 novembre 2014, le ravalement ordonné par l’Autorité administrative est à la charge du bailleur.
Le bailleur ne peut s’en exonérer que si les deux conditions ci-après se trouvent réunies :
– le bail stipule que les travaux ordonnés par l’Autorité administrative sont à la charge du locataire,
– la partie des travaux de ravalement traitant le gros œuvre restera à la charge du bailleur.
Il y aura donc dans ce cas une division du coût final.
Maître Gérard DOUKHAN, Avocat en droit des affaires, spécialiste en droit commercial à Paris, avec mention spécifique « ventes de fonds de commerce », rédacteur de baux commerciaux depuis plus de trente ans, est à votre disposition pour vous conseiller, vous assister, et plaider au mieux de vos intérêts.
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Article mis en ligne en avril 2018.
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