Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire (voir notre article « BAIL COMMERCIAL – COMMANDEMENT – CLAUSE RESOLUTOIRE ») et le délai d’un mois a expiré sans que vous ayez payé l’intégralité de vos loyers arriérés.
La bonne nouvelle est que, quelle que soit la rédaction de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion ne seront jamais automatiques.
Il faut, pour cela, une décision du juge.
I – REAGIR OU NE PAS REAGIR APRES EXPIRATION DU DELAI D’UN MOIS
Il n’y a pas de règle de conduite idéale dans cette situation.
Vous pouvez ne rien faire, et attendre que le bailleur prenne l’initiative, d’une part parce-que vous n’avez aucun moyen financier disponible immédiatement, d’autre part parce-que vous comptez sur le délai plus ou moins long que mettra votre propriétaire à enclencher une procédure d’expulsion.
Bref, on gagne du temps.
En tout état de cause, votre avocat spécialiste en droit commercial vous a expliqué que, dans les deux hypothèses, que vous preniez l’initiative ou subissiez, vous pourrez parvenir à peu près au même résultat.
Vous pouvez aussi prendre l’initiative, considérant que le juge verra d’un bon œil que vous n’êtes pas resté inerte, que vous avez versé un acompte sur les loyers arriérés, et que c’est en toute bonne foi que vous lui demandez donc des délais pour payer le solde.
En tout état de cause, dans les deux cas, la procédure qui sera engagée, sera une procédure de référé (dite procédure d’urgence).
La procédure au fond (beaucoup plus longue) est aussi une option, mise en œuvre lorsque c’est le locataire qui prend l’initiative, car, plus longtemps dure cette procédure, plus il peut rester en place.
Mais, il n’est pas certain que le juge soit finalement dupe du procédé employé.
II – LES MOYENS DE DEFENSE
1° LA NULLITE DU COMMANDEMENT
Pour que la procédure d’expulsion soit menée à bien par le bailleur, encore faut-il qu’il ait délivré son commandement de payer visant la clause résolutoire de bonne foi.
Serait de mauvaise foi, par exemple, un propriétaire qui signifierait à son locataire un commandement de payer le 3 de chaque mois, au motif que le loyer a été stipulé payable le 1er de chaque mois.
Le cas se présente plus souvent qu’on ne le croit : tous les mois, vers le 5, le locataire recevait et le commandement et la facture d’huissier y afférente…
Serait également de mauvaise foi le bailleur qui ferait commandement à son locataire de remettre des cloisons, par exemple, et de redisposer les locaux tels qu’ils étaient décrits dans le bail, en ne lui laissant qu’un délai d’un mois, alors qu’on sait pertinemment qu’il faudrait au moins pour ce faire deux ou trois mois.
Le commandement peut aussi être annulé si ses termes ne sont pas extrêmement précis, et prêteraient ainsi à confusion.
Ainsi, tel serait le cas si la somme réclamée au titre des loyers arriérés n’était pas mise en rapport avec les mois ou trimestres considérés.
Ou si le commandement faisait injonction de remettre les lieux dans leur état antérieur, sans préciser très exactement quels seraient les travaux à accomplir.
Dans ces cas de figure, le commandement serait annulé, et le bailleur n’aurait plus qu’à recommencer en donnant des instructions plus précises à son huissier de justice.
2° LA DEMANDE DE DELAIS
Lorsque l’on n’a pas pu payer dans le délai d’un mois, ou exécuter les travaux demandés, par exemple, il est encore possible d’échapper à la résiliation du bail.
En effet, l’article L145-41 du Code de commerce dispose, en son 2èmealinéa, que : « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Quant à l’article 1343-5 du Code civil, il dispose que : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues… ».
Le pouvoir du juge est donc important puisqu’il peut accorder des délais.
Mais, attention, car il ne peut accorder plus de deux années de délai.
D’autre part, bénéficier de ces délais n’est pas un droit.
Il importe à cet égard de présenter un dossier convaincant et des arguments persuasifs.
Votre avocat spécialiste en droit commercial, et ventes de fonds de commerce, vous expliquera que le juge raisonne de la façon suivante : « au vu des pièces du dossier, si j’accorde des délais, ils seront respectés, et le commerçant évitera la catastrophe ; ou, au vu des pièces du dossier, le locataire ne pourra jamais respecter les délais que je lui accorderais, et, dans ce cas, sa dette, ou son retard a exécuter les travaux, ne feraient qu’aggraver le préjudice subi par le propriétaire. »
Il importe en conséquence d’apporter à la barre du Tribunal un bilan et une attestation de l’expert comptable montrant que l’entreprise subit des difficultés qui ne sont que passagères.
Cela étant, ce qui est encore plus efficace, est d’apporter un chèque d’acompte à encaisser immédiatement, et, le cas échéant, montrer qu’on n’est pas en état de cessation des paiements en demandant des délais inférieurs à 24 mois.
3° L’EXECUTION DE LA DECISION
Lorsque le juge consent à accorder des délais au débiteur pour s’acquitter du solde des loyers arriérés, il précise toujours que le non-respect d’une seule des échéances (mensuelles dans la plupart des cas) rendrait le tout immédiatement exigible, et l’expulsion effective.
Dans bien des cas, la décision de justice précise qu’outre les mensualités d’apurement de la dette, le locataire devra payer à bonne date les loyers en cours.
Et qu’en cas de manquement, la résiliation du bail serait acquise.
Il importe donc de savoir qu’il faut absolument respecter strictement le dispositif de l’ordonnance ou du jugement qui seraient rendus en faveur du locataire.
Et conserver la preuve de ce que les échéances ont été réglées à bonne date (le virement bancaire étant la meilleure des preuves).
Car, si tel n’est pas le cas, il faut avoir conscience qu’un huissier de justice pourra se présenter à tout moment pour procéder à l’expulsion effective.
On pourra certes retarder quelque peu sa mise en œuvre en saisissant le Juge de l’exécution, mais celui-ci ne pourra jamais accorder d’autres délais de paiement ou éviter l’expulsion.
C’est pourquoi, lorsqu’une décision d’une telle nature est rendue, notre cabinet la notifie à ses clients par lettre recommandée A.R, en explicitant très précisément les obligations à respecter, afin de ne pas courir le risque d’une perte de son bail commercial.
Présent devant les tribunaux depuis plus de trente années, Maitre Gérard DOUKHAN, avocat spécialiste en droit commercial à Paris, saura mettre en œuvre les moyens les plus efficaces pour sauvegarder votre bail commercial en cas de difficultés.
01 42 65 50 64
Article mis en ligne en septembre 2019.
Cet article, de vulgarisation du droit, est régulièrement actualisé, autant que possible. Cela étant, eu égard aux modifications fréquentes de la législation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validité dans le temps. Nous vous invitons donc à nous consulter pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 42 65 50 64. En conséquence, le Cabinet ne pourra être tenu pour responsable de l’inexactitude et de l’obsolescence des conseils et articles du site.
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