Bien plus que les commerçants, ce sont les propriétaires de murs commerciaux (bailleurs) qui interrogent l’avocat spécialiste en droit commercial sur les différences, les avantages et les inconvénients, de la conclusion d’un bail précaire ou d’un bail commercial normal.
I – DÉFINITIONS :
Précisons tout d’abord qu’il existe en réalité, grosso modo, trois types de baux commerciaux.
Le bail commercial classique, d’une durée de neuf années.
Le bail « précaire » ou bail dérogatoire, d’une durée maximum de trois années.
La convention d’occupation précaire.
Celle-ci est traitée par l’article L 145-5-1 du Code de commerce. Sa principale caractéristique est l’absence de durée précise. On ne sait exactement à quelle date cette convention prendra fin, car cela dépend de conditions (plus ou moins) indépendantes de la volonté des parties (réparation des dégâts causés par une tempête par exemple).
Mais, pour être valide, la loi exige que des circonstances exceptionnelles soient à l’origine de la conclusion d’une convention d’occupation précaire.
Par exemple, le local d’un commerçant a fait l’objet d’un incendie, et il lui importe de transférer son activité ailleurs le temps que son local soit à nouveau exploitable.
Le bail précaire quant à lui est librement choisi par les parties.
Il est traité par l’article L 145-5 du Code de commerce.
La notion de « précaire » n’étant pas a priori très séduisante, on peut donc s’interroger sur l’intérêt de recourir à ce type de contrat de location.
Pour le locataire c’est simple : dans la plupart des cas, il veut tester la commercialité d’une zone avant de s’engager plus avant, c’est-à-dire d’affecter à son opération un budget bien plus important.
À l’heure de la multiplication des « outlets », le bail précaire est aussi très pratique pour écouler un stock important de marchandises de marque, à des prix réduits, car le commerçant ne sait pas s’il pourra se réachalander en quantité importante, et a des prix intéressants, pendant plusieurs années.
Quant au bailleur, lorsqu’il consent un bail précaire, c’est surtout parce qu’il veut tester la solvabilité de son locataire.
Paiera-t-il son loyer régulièrement ?
Ça lui permet également de tester l’adaptation au marché du loyer qu’il a fixé : trop haut, trop bas ?
La durée maximum d’un tel bail précaire ne peut-être supérieure à trois années.
Cela étant, plusieurs baux de cette nature peuvent être conclus entre les mêmes parties, mais, la règle reste la même, la durée totale ne peut excéder trois années.
D’autre part, il est impératif de se référer dans l’acte à l’article L 145-5-1 du Code de commerce afin qu’il n’y ait aucune équivoque sur la nature de ce contrat de location.
Enfin, en ce qui concerne le bailleur, s’il ne veut pas voir ce contrat transformé automatiquement en bail commercial d’une durée de neuf années, avec tout ce que cela implique, il doit absolument notifier un congé à son locataire un mois avant le terme prévu.
Le bail commercial classique, quant à lui, est d’une durée de neuf années, avec possibilité pour le locataire d’y mettre un terme à l’issue de trois, six, ou neuf années.
Tandis que le bailleur ne peut y mettre un terme (à quelques exceptions près) qu’à l’issue des neuf années, et doit, en ce cas, s’il ne veut renouveler le bail, payer au commerçant une indemnité d’éviction, sauf cas rares d’exemption.
Comme chacun sait, cette indemnité d’éviction comprendra, outre la valeur du fonds de commerce, les indemnités accessoires, telles que les frais de réinstallation, le coût du licenciement du personnel etc…..
II°- BAIL PRÉCAIRE – BAIL COMMERCIAL : LES DIFFÉRENCES
La principale différence entre les deux, c’est la durée et les droits acquis pour le locataire.
C’est également le montant du loyer, car celui-ci est souvent plus élevé pour un bail commercial classique que pour un bail précaire.
Idem pour le dépôt de garantie.
Quant au loyer, en principe, il n’évolue pas dans le bail précaire, tandis qu’il est réévalué régulièrement dans le bail commercial.
Cela étant, avantage décisif pour le bail commercial : celui-ci peut être cédé avec le fonds de commerce, ou sans le fonds de commerce (mais avec autorisation préalable, dans ce cas, du bailleur). Or, on sait que pour les petits commerçants, le prix de vente du fonds constitue un complément financier vital eu égard à la modicité de leur retraite….
Enfin, à l’issue du bail précaire, le commerçant débarrasse ses affaires et s’en va, sans indemnité.
Dans le cadre d’un bail commercial, si le locataire n’a pas commis d’infraction grave au bail, il a automatiquement droit à une indemnité d’éviction, ou au renouvellement de son bail, avec un loyer à peu près comparable (sauf cas bien précis de « déplafonnement » du loyer).
Nous traiterons plus précisément dans un autre article des avantages et inconvénients du bail commercial et du bail précaire.
Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, spécialiste de la vente de fonds de commerce, vous conseille et rédige vos actes au mieux de vos intérêts, bailleur ou locataire.
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Article mis en ligne en octobre 2021.
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