Petit rappel tout d’abord :
Le bail commercial est d’une durée de neuf années.
Le bail précaire est d’une durée maximum de trois années.
Les deux formules ont des avantages et des inconvénients.
I – POUR LE BAILLEUR
Les avantages du bail précaire
Tout d’abord, la courte durée de ce bail précaire, ou plus exactement bail dérogatoire, permet au propriétaire de récupérer rapidement son bien s’il entend l’exploiter lui-même ou le confier à un autre locataire.
Cette formule donne aussi la possibilité au bailleur de tester la fiabilité, la solvabilité de son locataire, sa régularité dans le règlement des loyers. Cela lui permet également d’apprécier l’adéquation des activités autorisées avec la zone de chalandise.
À l’issue de ce bail précaire, il saura aussi exactement quel est le montant du loyer le mieux adapté à son local, car cela n’est pas toujours facile de le déterminer quand il n’y a pas d’historique dans la même activité commerciale.
Enfin, on garde en mémoire qu’à la fin de ce bail précaire, le locataire s’en va, et n’a droit à aucune indemnité d’éviction. Or, cette indemnité constitue une lourde charge pour le bailleur dans le cadre d’un bail commercial 3 / 6 / 9.
Les inconvénients du bail précaire
Le premier inconvénient du bail précaire pour le bailleur est que, si l’emplacement du local se révèle moyen, ou médiocre, le locataire ne se sentira que très peu lié et rendra les clefs sans états d’âme. La différence avec un bail de neuf années, c’est aussi que le locataire aura fait très peu d’aménagements ou de dépenses de rénovation, qu’il n’aurait pas pu, de toute façon, amortir.
Pas question donc de récupérer un local rénové aux frais de l’occupant.
Le bailleur doit ensuite rechercher de nouveaux candidats.
Or, il faut bien le dire, hormis pour les « outlets », ou magasins éphémères d’écoulement de stocks de grandes marques, les demandeurs de baux précaires ne sont pas nombreux.
L’autre inconvénient, c’est que, parmi les candidats, il n’y aura quasiment jamais de grandes enseignes, susceptibles de rassurer le propriétaire des murs quant au règlement du loyer.
Dans le même ordre d’idées, il ne faut pas compter avoir de magasin franchisé sur ce type d’emplacement.
Enfin, compte tenu de la brièveté du lien contractuel, dont la première conséquence est que le preneur sera difficile à convaincre faute de bénéficier des avantages du bail 3 / 6 / 9, le loyer risque d’être inférieur au marché.
II – POUR LE LOCATAIRE
Les avantages du bail précaire
Tout d’abord, le locataire bénéficie d’un avantage conséquent, puisqu’il n’a pas à débourser le prix d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce.
Ce qui permet à un jeune commerçant de s’installer (s’il inspire confiance au propriétaire, ou bénéficie de garanties, familiales par exemple).
En deuxième lieu, la courte durée du bail permet au preneur de tester la commercialité d’une zone, et la profitabilité ou pas de son projet commercial : type d’articles, méthodes de vente etc ….
Lorsqu’il ouvre un « outlet », magasin affecté à la vente de marchandises de grandes marques à prix réduit, et qu’il n’est pas certain d’être réachalandé régulièrement, il peut conclure un bail précaire de douze ou dix-huit mois seulement. Il sera ainsi vite fixé sur la pérennité de son projet, sans subir trop de pertes si, finalement, le chiffre d’affaires produit n’est pas celui espéré.
Cela lui évitera d’attendre trois années, délai à respecter impérativement dans un bail commercial classique de neuf ans pour pouvoir rendre les clefs.
Autre avantage : en principe, le loyer est moins élevé que pour un bail de neuf années.
Idem pour le dépôt de garantie.
En sens inverse, si son affaire marche bien, le locataire peut, avant même le terme du bail précaire, négocier avec son propriétaire la transformation en bail de neuf années.
Les inconvénients du bail précaire
Les inconvénients du bail précaire pour le locataire sont, dans la plupart des cas, le pendant des avantages. Ainsi, lorsque l’affaire est prospère et florissante, le bailleur peut décider de ne pas tenter l’aventure du bail 3 / 6 / 9 en fin de bail précaire, car il souhaite, par exemple, soit reprendre l’affaire lui-même, pour exercer le même commerce que son locataire ( ! ), soit trouver un autre locataire en qui il aura plus confiance.
De même, si le locataire demande la transformation de son bail précaire en bail commercial normal, il y a de fortes chances que le propriétaire exige un loyer bien plus important, car dans ce cas il bénéficiera pleinement de la protection légale des commerçants, à savoir notamment la « propriété commerciale », le droit au renouvellement du bail, le droit de le céder avec son fonds de commerce, le plafonnement du loyer etc ….
Autre inconvénient, si le local est d’apparence moyenne, et mal aménagé, le preneur ne pourra pas engager de travaux conséquents car il ne pourra véritablement les amortir sur une durée maximum de trois années.
Il exploitera donc un local qui risque d’être peu attrayant, ce qui impactera évidemment ses recettes.
Il suffit d’observer l’aménagement et le décor intérieur des « outlets » pour s’en convaincre …
Enfin, la durée très limitée du bail précaire oblige le preneur à engager dans un intervalle court des frais d’emménagement puis de déménagement, ainsi que des frais d’installation, honoraires d’agence, de conseil, d’avocat spécialiste en droit commercial etc ….
Pour conclure, avant toute prise de décision, il importe d’être conseillé par un professionnel expérimenté en matière de baux commerciaux et de fonds de commerce.
Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, et en vente de fonds de commerce, vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos intérêts.
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Article mis en ligne en Novembre 2021.
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