Le déplafonnement du loyer, c’est-à-dire son augmentation brutale (dans la plupart des cas, puisque ça peut être aussi une baisse) est la hantise des commerçants dont le bail s’achève.
L’avocat spécialiste en droit commercial va intervenir sur deux plans afin d’éviter, autant que possible, cet évènement aux conséquences fort préjudiciables, susceptibles de mettre son entreprise en péril.
I- QU’EST-CE QUE LE DEPLAFONNEMENT ?
1- EN PRINCIPE LES LOYERS COMMERCIAUX SONT PLAFONNÉS
Lors de l’échéance du bail, propriétaire et locataire sont libres de négocier le nouveau loyer. Mais, faute d’accord amiable, une règle de principe s’applique, à savoir le plafonnement du loyer du bail renouvelé.
Celui-ci est une mesure protectionniste des commerçants, figurant notamment à l’article L145 33 du Code de commerce, lequel dispose que le nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative, mais ne pas dépasser un plafond légal. En clair, si le loyer actuel est supérieur à la véritable valeur locative (déterminée par le type de local, son emplacement etc…), le loyer sera réduit et fixé à ladite valeur locative. En revanche, si le loyer actuel est avantageux, c’est-à-dire inférieur à sa véritable valeur locative, le bailleur ne peut l’augmenter selon ses désiderata.
Il peut simplement l’ajuster en fonction de l’évolution de l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux), publié par l’INSEE. Ainsi, sauf exception décrite ci-après, un local peut être loué à un loyer très avantageux. Ce qui, mécaniquement, fait augmenter la valeur du fonds de commerce.
2- LES CAS DE DEPLAFONNEMENT
Le principe c’est le plafonnement du loyer, mais des exceptions existent. Et les bailleurs, ou plutôt les conseils des bailleurs, s’escriment à inventer de nouvelles formules visant à échapper au plafonnement. Ce qui n’est pas nécessairement illégitime, de leur point de vue.
A- LA MODIFICATION NOTABLE DES ELEMENTS DE LA VALEUR LOCATIVE
(Articles L.145-33, 1°à 4° et L.14534 du Code de commerce)
Les modifications notables susceptibles de soustraire le loyer à la règle du plafonnement, sont :
– La modification des caractéristiques du local, tels que l’abattement de cloison, l’agrandissement, des travaux d’amélioration etc…
– La modification de la destination des lieux, c’est-à-dire le changement d’activité stipulé au bail.
– La modification des obligations respectives des parties.
– Et surtout la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Cette exception est invoquée par le bailleur lorsqu’il considère que le quartier a évolué positivement pour le commerce, et qu’il y a un afflux nouveau de clientèle.
Cette augmentation du nombre de passants/chalands peut être due à plusieurs motifs : ce peut être l’ouverture d’une nouvelle station de métro, de RER ou d’une gare.
Ce peut être aussi l’implantation d’enseignes connues nationalement, ce qui attirera mécaniquement les « fashion victims ».
B- LA DURÉE DU BAIL
Un bail commercial dont la durée contractuelle est stipulée supérieure à 9 ans, c’est-à-dire fixée à 10, 11 ou 12 années par exemple, voit son loyer automatiquement déplafonné lors du renouvellement. Ainsi, ce que le preneur considère comme un avantage se révèle en fait être piégeux. De même, le Code de commerce prévoit que lorsqu’aucune demande de renouvellement a été faite dans un délai supérieur à trois années au terme du bail, c’est-à-dire si celui-ci d’une durée initiale de neuf années s’est poursuivi tacitement un peu plus de trois années, pour dépasser une durée totale de douze années, le nouveau loyer sera déplafonné.
C- LA NATURE DES LOCAUX
Les locaux à usage exclusif de bureau échappent au plafonnement.
Les locaux monovalents y échappent également, et voient donc leur loyer fixé à la valeur locative automatiquement.
Les locaux monovalents ce sont les locaux construits pour une seule utilisation, insusceptibles de voir celle-ci modifiée sans des travaux de transformation importants.
C’est le cas par exemple des hôtels, des cinémas, de certaines cliniques. Cette notion donne lieu à quelques difficultés d’appréciation, générant elles-mêmes des procédures.
Par exemple, pour un garage, la question n’est pas toujours réglée de la même façon : le Tribunal considèrera quelquefois que la fosse permettant au professionnel de se retrouver sous la voiture pour la réparer peut être aisément supprimée ou pas ; dans ce dernier cas, le local sera considéré comme monovalent. C’est le cas également des terrains nus. Enfin, important pour ceux qui s’apprêtent à contracter un bail dans un centre commercial, les baux assortis d’une « clause recettes », c’est-à-dire un loyer en partie proportionnel au chiffre d’affaires, voient leur loyer automatiquement déplafonné à son terme.
D- LES CLAUSES SPECIALES DU BAIL
Deux types de clauses permettent le déplafonnement du loyer. La première est celle excluant expressément le plafonnement lors du renouvellement. La seconde est celle déterminant à l’avance le loyer lors du renouvellement, ou qui fixe une méthode bien circonscrite de fixation de ce loyer, notamment en prévoyant le recours à un expert.
II- COMMENT EVITER LE DEPLAFONNEMENT
1°- VISER LA DURÉE STIPULÉE DANS LE BAIL
Les bailleurs rivalisent d’ingéniosité pour éviter le plafonnement du loyer lors du renouvellement. Encore une fois il ne peut leur en être fait grief car il se voit souvent qu’un loyer ne « bouge » pas pendant plusieurs dizaines d’années alors même qu’il est très inférieur à sa véritable valeur. Certains ont donc recours à la technique de la flatterie : au lieu de stipuler une durée contractuelle de neuf années (le fameux bail « 3/6/9 »), la durée de celui-ci est fixée à 10 ans, voire 12 ans.
Les joues du locataire en rosissent de plaisir au moment de la signature.
Il a le sentiment qu’on lui a fait une faveur, et qu’il sera tranquillement en place pour de nombreuses années.
Or, tout bail dont la durée contractuelle est supérieure à 9 années voit son loyer déplafonné lors du renouvellement !
2°- AGIR LORS DE L’ARRIVÉE DU TERME
En vertu de l’article L14534, alinéa 3, le bail d’une durée de 9 années qui se poursuit au-delà de 12 ans a pour conséquence un déplafonnement automatique. Il convient donc d’être très vigilant., D’ailleurs, 3 années, le délai pour intervenir est plutôt long : il importe absolument de notifier au bailleur, s’il n’a fait lui-même une offre de renouvellement, une demande de renouvellement.
3°- CONTESTER LA MODIFICATION NOTABLE DES ÉLÉMENTS DE LA VALEUR LOCATIVE
Cela peut se faire au moyen de plusieurs leviers.
Etant précisé que, dans la plupart des cas, un expert sera désigné.
A- CONTESTER LE CARACTERE NOTABLE DE LA MODIFICATION
Mais on peut, par exemple, contester que l’édification de nouveaux immeubles ait provoqué une augmentation de la population dans l’environnement, contester le caractère important d’une rénovation ou d’un embellissement du local, contester que le nombre de nouvelles enseignes nationales dans la rue soit suffisant pour donner à celle-ci un caractère d’artère à emplacements numéro 1 etc…
B- CONTESTER LE LIEN DE CAUSALITE
On peut contester également le lien de la modification notable, si celle-ci est avérée, avec le commerce effectivement exercé, même s’il importe de savoir que la Cour de Cassation considère qu’il suffit que la modification soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité. En d’autres termes, selon l’adage bien connu, « le bailleur n’est pas l’associé du preneur », si ce dernier n’est pas performant, cela ne peut être imputable à son propriétaire.
C- CONTROLER LA DATE DES MODIFICATIONS NOTABLES
Pour bénéficier du déplafonnement, le bailleur doit démontrer que celle-ci est intervenue au cours du bail expiré et, au plus tard, au moment de la prise d’effet du renouvellement.
Et il ne peut invoquer cette modification que lors du renouvellement du bail expiré au cours duquel la modification est intervenue, 2ème ou 3ème renouvellement.
4°- ETRE VIGILANT SUR LES CLAUSES LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL
A- REJETER LES CLAUSES EXCLUANT LE PLAFONNEMENT
Il importe de savoir que les dispositions de l’article L145 34 ne sont pas d’ordre public, qu’ainsi les parties peuvent s’en affranchir lors de la conclusion du bail. Afin de protéger le preneur, il convient donc de refuser les clauses écartant le plafonnement lors du renouvellement, ainsi que celles déterminant une méthode de fixation du loyer qui aboutirait à un loyer déplafonné. Et force est de constater que les bailleurs font preuve de beaucoup d’imagination pour parvenir à ce résultat au travers de clauses d’une trentaine de lignes chacune, que même un professionnel aura du mal à déchiffrer…
B- UTILISER LE LISSAGE DU PLAFONNEMENT COMME UNE PROTECTION
Lorsqu’il s’impose, le déplafonnement est cependant « lissé » depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 : la variation du loyer ne peut conduire, par an, à une augmentation supérieure à 10% du loyer de l’année précédente (article L.14534, alinéa 4 du Code de commerce). Mais ce lissage, protecteur du preneur, n’est pas d’ordre public.
Il peut y être dérogé.
Il faut donc refuser toute clause qui écarterait son application en cas de déplafonnement !
Chacun l’aura compris, l’accompagnement par un avocat spécialiste en droit commercial est indispensable lors de la signature d’un bail commercial. L’assistance d’un tel avocat, dont l’expérience est supérieure à 30 années en matière de baux commerciaux et ventes de fonds de commerce est évidemment conseillée lorsque le bailleur engage un procès pour faire déplafonner son loyer et le voir fixer à sa vraie valeur locative.
Maitre Gérard DOUKHAN
Avocat à la Cour
Spécialiste certifié en droit commercial et en Ventes de fonds de commerce
Plus de 30 années d’expérience
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36/38 rue des Mathurins- 75008 PARIS
Article mis en ligne en février 2026.
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